Dispositif PINEL

Tout contribuable, quel que soit son niveau d’imposition, qui acquiert un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement entre le 01/09/2014 et le 31/12/2021 et qui s’engage à le louer à usage de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans avec possibilité de proroger 2 fois 3 ans, bénéficie d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de son investissement (retenu dans la limite d’un prix de revient plafond au m² habitable et jusque 300 000 € maximum).

La réduction d’impôt est égale à 2 % du montant de l’investissement chaque année pendant les 9 premières années et 1 % sur les 3 années suivantes, soit au total : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.

Conditions :

• L’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre de résidence principale pour le locataire pendant 6 ans minimum en respectant un loyer plafond, selon la zone géographique où se situe le logement (zone A bis, A, B1).
• La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient de l’immeuble (prix d’acquisition + frais de notaire) dans la limite d’un prix plafond de 5 500 €, appliqué au m² de surface habitable, augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m² (prise en compte des surfaces à l’identique pour le calcul du loyer plafond).
• Respect d’un plafond de loyer selon les zones.
• Respect d’un plafond de ressources pour le locataire.

Le calcul du loyer plafond s’effectue en 2 temps :

1. Calcul du loyer plafond mensuel, par m², selon la zone : 

Applicable au m² de surface habitable + [surface annexes /2 (dans la limite de 8 m²)] = S

2. Application du coefficient de pondération (0,7 + 19/S) dans la limite de 1,20

Exemple : calcul du loyer pour un logement de 61 m² de surf. Hab. + annexes de 17,80 m². La surface prise en compte est : 61 m² + (17,8 / 2 = 8,90 retenus pour 8 m²) soit un total de 69 m² (69 m² x 10,28 €) x (0,7 + 19/69 m²) = 695,13 € arrondi à 695 €

Plafonds de ressources du locataire.

Le locataire doit respecter un plafond de ressources basé sur le Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2.

Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2017) en fonction de la zone géographique – Bail conclu en 2019 – Métropole

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence (après déduction des frais professionnels, pensions et abattements de 10 % pour les salariés) du foyer figurant sur l’avis d’imposition de l’année N-2 précédant celle de la signature du contrat de location ou l’année N-1 si la situation est plus favorable.

1) Les résidences de Service

Les contribuables, qui acquièrent un ou plusieurs logements neufs dans certaines résidences gérées et agréées et qu’ils destinent à une location meublée n’étant pas exercée à titre professionnel et dont le produit est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéficient d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient des logements retenue dans la limite de 300 000 € par an. Cette disposition s’applique aux investissements éligibles jusqu’au 31/12/2021.

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements (total immobilier incluant les frais d’établissement + frais de notaire) et peut porter sur plusieurs investissements mais retenus annuellement dans la limite de 300 000 € (du prix HT dans la mesure où il y a récupération de la TVA).

Avantages :

• Les investissements ne sont pas soumis à des conditions de zonage, de plafond de loyer ou de ressources pour le locataire. Ils doivent respecter les normes thermiques en vigueur.
• Récupération de la TVA (20 %) du montant de l’investissement.
• Réduction d’impôt de 11 % du montant des investissements immobiliers HT.
• La réduction d’impôt est répartie sur 9 ans, 1/9 par an à compter de l’année d’achèvement.

L’investissement est fait exclusivement en nom propre ou en indivision et non en société.

2) Location meublée de droit commun

Les locations meublées font l’objet d’une fiscalité particulière. Il faut en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers, comme c’est le cas pour les locations vides. En d’autres termes, le propriétaire bailleur est considéré comme une entreprise et il doit notamment remplir des obligations comptables.

Selon le montant des loyers perçus, les règles de déclaration et d’imposition sont différentes. Et dans certains cas, le contribuable peut être totalement exonéré. Avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le propriétaire dispose de deux options : soit il décide d’être imposé sur la moitié de ses recettes (régime micro-BIC), soit il peut les diminuer en appliquant un système de déduction des charges et d’amortissements (régime réel).

Le droit de propriété comporte trois attributs :

• L’usus (le droit d’utiliser le bien)
• Le fructus (le droit d’en tirer des ressources, par exemple des loyers)
• L’abusus (le droit de disposer du bien, notamment en le vendant)

On parle de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Le démembrement de propriété constitue une solution pertinente pour investir dans l’immobilier. L’investisseur acquiert un bien à une valeur inférieure de celle de la pleine propriété : généralement 60 %, soit une décote correspondant à la valeur des loyers qu’il aurait perçus durant la période. L’usufruit est cédé à une autre partie qui en a la jouissance et en supporte toutes les charges pendant la durée du démembrement. À son terme, qu’on appelle le remembrement, l’investisseur nu-propriétaire reprend tous ses droits sur le bien dont il peut alors disposer comme il l’entend.

La transmission de patrimoine immobilier constitue un autre cas de recours fréquent au démembrement de propriété. En matière de donation par exemple, il permet de transmettre la nue-propriété d’un bien en bénéficiant d’une fiscalité allégée (calculée sur la valeur de la nue-propriété seulement) : le donateur conserve la jouissance du bien, dont la pleine propriété revient ensuite à ses héritiers sans droits de succession additionnels.

Les engagements de la Loi Malraux :

• Restauration complète et en profondeur d’un immeuble situé dans le Site Patrimonial Remarquable (SPR) du centre historique de la ville
• Travaux respectant le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur en secteur sauvegardé sous l’égide des architectes des bâtiments de France
• Mise en location dans un délai de 12 mois après livraison du bien
• Location nue du bien pendant 9 ans à usage de résidence principale d’un locataire autre qu’un membre du foyer fiscal, qu’un ascendant ou descendant, sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers pratiqués

Les avantages de la Loi Malraux :

• Réduction d’impôts de 30 % du montant des travaux débloqués
• Plafond pluriannuel global de 400 000 € de travaux sur 4 années
• Réduction d’impôts puissante pouvant générer jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôts sur 1 à 4 années
• Report de l’excédent éventuel de réduction d’impôt sur les 3 années suivantes
• Impact fiscal immédiat
• Hors plafonnement des niches fiscales
• Investissements dans des immeubles patrimoniaux en cœur de ville dans les quartiers vivants et commerçants

PRINCIPE FISCAL

• Déduction sur le revenu global de 100 % des travaux de restauration sur un, deux ou trois ans sans limitation de montant.
• Hors plafonnement des niches fiscales.
• Impact fiscal immédiat (l’année de déblocage des travaux) calculé sur la Tranche Marginale d’Imposition.
• Déduction sur le revenu global de 100 % des intérêts et frais d’emprunt.

ENGAGEMENTS

• Acquérir un logement classé Monuments Historiques ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaires des Monuments Historiques (ISMH).
• Engagement de conservation du bien pendant 15 ans.
• Mise en location de 3 ans à l’issue des travaux afin de bénéficier de l’intégralité de l’avantage fiscal.

Un mécanisme de déduction sans plafonnement des revenus fonciers avec la possibilité de report du déficit jusqu’à 10 années.

L’article 156,I,3° du Code Général des Impôts, permet aux propriétaires de bien à usage d’habitation destiné à la location nue, de déduire sans plafonnement de leurs revenus fonciers le déficit foncier généré par le paiement de dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration réalisées sur le bien.

Le surplus de déficit foncier éventuellement constaté s’imputera sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 €.

Dispositif de droit commun, hors plafonnement des niches fiscales.

Location pendant 3 ans après la dernière année d’imputation de déficit foncier.

Pas d’engagement de détention minimum.